A quali condizioni il condomino ha diritto a essere rimborsato dagli altri partecipanti per le spese sostenute nell’interesse comune?

A cura dell'Avv. Andrea Festa

Con la sentenza n. 6629/2026, depositata il 19 marzo, la Corte di Cassazione torna su un tema ricorrente nella prassi condominiale, già affrontato in un precedente contributo dello Studio: il condomino che decide di intervenire autonomamente sulle parti comuni, tipicamente il tetto, ha sempre diritto a farsi rimborsare dagli altri condomini? La risposta della Corte è netta, e si arricchisce di un secondo profilo spesso trascurato.

Il caso

Alcuni condomini eseguivano, di propria iniziativa e senza una preventiva delibera assembleare, lavori di rilievo sul tetto dell'edificio, motivati da infiltrazioni e da un evidente stato di deterioramento della copertura. Una volta completati i lavori, chiedevano agli altri proprietari il rimborso pro quota delle spese, sostenendo che gli interventi fossero necessari nell'interesse comune.

Il principio di diritto: necessità non equivale a urgenza

L'art. 1134 c.c. stabilisce che il condomino che assume la gestione delle parti comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Il punto centrale della pronuncia è proprio questa distinzione L'urgenza degli interventi è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., nn. 6400/1984, 4364/2001) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., nn. 27519/2011 e 4330/2012).

Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass. 18759/2016).Nel caso di specie, i lavori erano necessari, le infiltrazioni e il deterioramento erano accertati, manon urgenti in senso tecnico: nulla impediva ai condomini di attivare prima gli strumenti ordinari di gestione (convocazione dell'assemblea, richiesta all'amministratore).

Niente rimborso nemmeno tramite l'indebito arricchimento

Il profilo di maggior interesse pratico riguarda un tentativo frequente nella prassi: recuperare le spese non rimborsabili invocando l'azione di indebito arricchimento (art. 2041 c.c.).

La Cassazione chiude anche questa strada: l'azione di indebito arricchimento ha natura sussidiaria e può essere utilizzata solo in assenza di altri rimedi giuridici. Se l'art. 1134 c.c. esclude il rimborso per mancanza di urgenza, lo stesso risultato non può essere recuperato attraverso un rimedio residuale come l'arricchimento senza causa.

In altre parole: chi agisce in autonomia, in assenza di urgenza, si assume integralmente il rischio economico dell'iniziativa, senza alcuna via di recupero alternativa.

Implicazioni operative per condomini e amministratori

●      Prima di intervenire autonomamente su parti comuni, il condomino deve verificare se l'intervento rientra nella nozione tecnica di urgenza, e non limitarsi a valutarne l'utilità.

●      È sempre opportuno informare formalmente l'amministratore (PEC o raccomandata) prima di procedere, documentando lo stato dei luoghi e le ragioni dell'eventuale indifferibilità.

●      L'assenza di urgenza non è sanabile in un secondo momento, né tramite una diversa interpretazione dei fatti né tramite rimedi alternativi come l'ingiustificato arricchimento.

●      Per gli amministratori, la pronuncia è un richiamo a non lasciare nell'inerzia le richieste di manutenzione: un'assemblea gestita correttamente riduce il rischio che un condomino si senta legittimato ad agire da solo.

La gestione delle parti comuni resta una competenza collettiva: l'iniziativa individuale, per quanto motivata da un problema reale, non sostituisce le regole di funzionamento del condominio, se non nei casi eccezionali previsti dalla legge.

Lo Studio assiste amministratori e condomini nella gestione di interventi su parti comuni e nelle controversie relative al rimborso delle spese sostenute autonomamente.