Scavi sul confine e danni al condominio: come si ripartisce la responsabilità tra proprietario e appaltatore

A cura dell'Avv. Andrea Festa

I lavori di sbancamento ed escavazione eseguiti su un fondo confinante con un edificio condominiale sono una delle fonti di contenzioso più frequenti nei rapporti di vicinato. Quando questi lavori provocano cedimenti o lesioni strutturali all'immobile confinante, si pone un problema di non immediata soluzione: chi risponde dei danni, il proprietario che ha commissionato i lavori o l'impresa che li ha materialmente eseguiti? La giurisprudenza, anche recente, offre indicazioni precise, che vale la pena ricostruire nei loro passaggi essenziali.

Il principio di base: l'art. 840 c.c. e la responsabilità diretta del proprietario

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza Sez. III n. 34530 del 11 dicembre 2023, ha affrontato un caso in cui i lavori di escavazione eseguiti da una cooperativa edilizia su un terreno adiacente a un condominio avevano causato danni strutturali agli immobili dei condomini.

Il principio affermato è netto: il proprietario che fa eseguire opere di escavazione nel proprio fondo risponde direttamente del danno che ne deriva al fondo confinante, ai sensi dell'art. 840 c.c., anche quando l'esecuzione dei lavori sia stata affidata in appalto. Questa responsabilità non viene meno per il solo fatto dell'affidamento a un'impresa esterna: il condominio danneggiato può quindi agire direttamente nei confronti del proprietario committente, senza dover prima individuare o coinvolgere l'appaltatore.

Un punto, tuttavia, va chiarito subito: come ribadito da consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le altre, Cass. n. 7027/2021 e Cass. n. 6296/2013), questa responsabilità non opera in senso oggettivo, ma richiede l'accertamento di una condotta colposa. Nell'ipotesi in cui i lavori siano affidati in appalto, è l'appaltatore a essere, di regola, l'esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell'esecuzione dell'opera, salvo che risulti provato che il committente avesse, in forza del contratto, la possibilità di impartire prescrizioni tecniche o di intervenire per imporre il rispetto delle normative di sicurezza, e se ne sia effettivamente avvalso. In altri termini, perché l'appaltatore sia degradato a nudus minister del committente (o del progettista/direttore dei lavori) è necessario che il committente, da lui reso edotto di eventuali carenze ed errori di progettazione, gli richieda di dare egualmente esecuzione al progetto (Cass. 15/06/2018, n. 15732). Questi può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale nudus minister, per le insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo (Cass. 09/10/2017, n. 23594);

Il rapporto interno tra committente e appaltatore: quando scatta la rivalsa

Il profilo di maggior interesse pratico riguarda proprio il rapporto interno tra proprietario committente e impresa appaltatrice, nel momento in cui il primo, avendo risarcito il danno al terzo, intende rivalersi sulla seconda.

La Cassazione, nella pronuncia richiamata, ha chiarito che l'appaltatore non può sottrarsi alla propria responsabilità verso il committente invocando la qualifica di "nudus minister", cioè di mero esecutore materiale, privo di autonomia tecnica e decisionale, se non dimostra:

• di aver segnalato formalmente le criticità tecniche del progetto esecutivo;

• di essere stato comunque obbligato a procedere, nonostante il proprio dissenso espresso, da un ordine tassativo del committente.

In assenza di questa prova, l'appaltatore resta pienamente responsabile dell'errore tecnico commesso nell'esecuzione dello scavo, ed è tenuto a manlevare il committente dalle somme che quest'ultimo abbia dovuto corrispondere al terzo danneggiato.

Questo orientamento trova conferma anche in una pronuncia più recente: la Cassazione, con la sentenza n. 27526/2024, ha ribadito che l'appaltatore risponde del danno quando non fornisce la prova di aver avvertito il committente della pericolosità o della non conformità tecnica dell'opera di escavazione commissionata, confermando che l'onere di segnalazione preventiva grava sull'impresa esecutrice, non sul committente.

Un profilo ulteriore: il dislivello artificiale e l'art. 887 c.c.

Nel caso esaminato dalla Cassazione nel 2023, la cooperativa proprietaria del fondo aveva anche richiesto il rimborso delle spese sostenute per la costruzione di un muro di contenimento, sostenendo che il dislivello tra i due fondi fosse stato alterato artificialmente dal condominio confinante.

La Corte ha chiarito un punto di rilievo operativo: la ripartizione delle spese per i muri di contenimento, prevista dall'art. 887 c.c., si applica esclusivamente quando il dislivello tra i fondi ha un'origine naturale. Se il dislivello è stato creato artificialmente da uno dei proprietari, ad esempio proprio a seguito di opere di escavazione, trovano applicazione le ordinarie regole sulla responsabilità civile, e non la disciplina specifica sulla comunione forzosa del muro di confine.

È stata inoltre dichiarata inammissibile, nello stesso giudizio, la richiesta di indennizzo per arricchimento senza causa avanzata dalla cooperativa: trattandosi di azione con natura sussidiaria, non può essere invocata quando la parte avrebbe potuto tutelarsi attraverso le azioni tipiche previste dall'ordinamento, anche se non correttamente esercitate nel processo.

Il condominio come soggetto danneggiato: il concorso con la responsabilità da custodia

Un ulteriore profilo da analizzare riguarda la posizione del condominio quando è proprio l'ente di gestione, e non il singolo condomino, a dover rispondere di danni derivati da lavori eseguiti sulle parti comuni.

La giurisprudenza più recente, anche di merito, conferma che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 2051 c.c., non si libera della propria responsabilità per il solo fatto di aver affidato i lavori in appalto a un'impresa esterna. Il danneggiato può quindi invocare, a seconda dei casi, sia la responsabilità dell'appaltatore per l'esecuzione materiale dei lavori (artt. 1668-1669 c.c.), sia quella del condominio quale custode: il risarcimento può essere richiesto per intero anche a uno solo dei responsabili, lasciando poi a quest'ultimo il diritto di rivalersi sugli altri nei rapporti interni in virtù del fatto che la responsabilità dell’appaltatore verso i terzi danneggiati  può eventualmente aggiungersi a quella del condominio committente, ma non sostituirla o escluderla.

Implicazioni operative

Per i proprietari che intendono eseguire scavi in prossimità del confine condominiale:

• affidare i lavori in appalto non elimina il rischio di essere chiamati direttamente in giudizio dal condominio danneggiato, ai sensi dell'art. 840 c.c.;

• è opportuno delimitare con precisione il contenuto e i profili di responsabilità del contratto di appalto, specificando l'autonomia tecnica dell'impresa esecutrice, per poter eventualmente esercitare un'efficace azione di rivalsa;

• qualora il committente si riservi poteri di direttiva tecnica sull'esecuzione dei lavori, deve essere consapevole che tale riserva può tradursi in una corresponsabilità diretta, e non solo in un diritto di rivalsa.

Per le imprese appaltatrici:

• è essenziale documentare e segnalare per iscritto ogni criticità tecnica o rischio relativi al progetto esecutivo, prima di procedere;

• l'assenza di tale documentazione espone l'impresa al rischio di essere ritenuta responsabile in via esclusiva nel rapporto con il committente, anche quando quest'ultimo abbia impartito indicazioni operative.

Per i condomini e gli amministratori che agiscono come danneggiati:

• in presenza di danni da escavazione su un fondo confinante, l'azione diretta nei confronti del proprietario committente, ai sensi dell'art. 840 c.c., rappresenterebbe la soluzione più immediata, senza necessità di provare preventivamente la responsabilità specifica dell'appaltatore;

• se il danno deriva invece da lavori eseguiti sulle parti comuni dello stesso condominio, è utile valutare un'azione che coinvolga sia l'appaltatore sia il condominio quale custode, per massimizzare le possibilità di un ristoro integrale.