Locazioni abitative 4+4 e 3+2: differenze e vantaggi del canone concordato

A cura dell'Avv. Paolo Santoro

Individuare la tipologia di contratto di locazione più adatta alle proprie esigenze è una scelta importante tanto per il locatore, quanto per il conduttore. Tra le principali formule previste dalla normativa troviamo il contratto a canone libero, con la classica formula 4+4, e il contratto a canone concordato, con durata 3+2.

Le due tipologie contrattuali si differenziano principalmente per la determinazione del canone, la durata del rapporto e le eventuali agevolazioni fiscali.

Di seguito, le principali caratteristiche di ciascuna soluzione e quali vantaggi possono offrire al proprietario (locatore) e al conduttore.

Il contratto 4+4: canone libero

Il contratto 4+4 è disciplinato dalla legge n. 431/1998 e rappresenta la forma più diffusa di locazione a uso abitativo.

In tale tipo di contratto:

●      Le parti sono libere di concordare l'importo del canone, senza vincoli di legge, salvo il rispetto delle regole generali su forma e registrazione del contratto.

●      La durata minima è di quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro, salvo disdetta motivata da parte del locatore nei casi tassativamente previsti dalla legge, o diversa volontà espressa dalle parti alla prima scadenza.

Nel contratto di locazione a canone libero i vantaggi per il locatore sono:

·    Maggiore libertà nella determinazione del canone;

·    Possibilità di adeguare il prezzo ai valori di mercato;

·    Possibilità di optare, se ne ricorrono i requisiti, per la cedolare secca al 21%.

Mentre, quelli per il conduttore sono:

·       Maggiore disponibilità di immobili sul mercato;

·       Possibilità di scegliere abitazioni in zone e contesti diversi;

·       Durata contrattuale particolarmente lunga, che offre stabilità abitativa.

Il contratto 3+2: canone concordato

Il contratto 3+2 è pensato per favorire un accesso più equilibrato al mercato delle locazioni.

●      Il canone non è libero: deve rientrare in una fascia di valori determinata dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, a livello comunale.

●  La durata minima è di tre anni, con proroga automatica di altri due, salvo disdetta.

Nel contratto di locazione a canone concordato i vantaggi per il locatore sono:

·    Possibilità, se ne ricorrono i requisiti, di usufruire della cedolare secca al 10%;

·    Agevolazioni sull’aliquota IMU, con ulteriori percentuali di sconto che variano da territorio a territorio.

·    Riduzione del reddito imponibile nelle ipotesi di tassazione ordinaria;

·    Maggiore possibilità di rendere l’immobile competitivo sul mercato grazie a un canone più conveniente;

·    Maggiore flessibilità nel rivalutare la propria posizione, senza tuttavia rinunciare alla stabilità garantita dalla proroga automatica;

Mentre, quelli per il conduttore sono:

·       Canone potenzialmente più basso rispetto ai valori di mercato;

·       Maggiore prevedibilità del costo della locazione;

·       Possibilità di usufruire, se in possesso dei requisiti, di specifiche detrazioni fiscali.

Per il proprietario che valuta l'investimento nel lungo periodo, il combinato disposto di risparmio fiscale e stabilità del rapporto locativo rende il canone concordato una scelta spesso più conveniente di quanto un primo confronto tra i soli importi del canone possa suggerire: un canone apparentemente più basso, se sommato al beneficio fiscale, può tradursi in un rendimento netto superiore rispetto a un contratto 4+4 con canone di mercato pieno.

Quale scelta conviene?

La scelta tra 4+4 e 3+2 va comunque valutata caso per caso:

●      in presenza di un canone di mercato significativamente più alto rispetto ai valori concordati, il 4+4 può restare la soluzione più immediata per il proprietario;

●      dove invece la differenza tra i due canoni è contenuta, i vantaggi fiscali e gestionali del canone concordato rendono quest'ultima opzione, nella maggior parte dei casi, la scelta più vantaggiosa nel tempo.

La scelta dovrebbe, quindi, essere effettuata valutando non soltanto l’importo dell’affitto ma anche tassazione, durata, eventuali agevolazioni e condizioni specifiche dell’immobile.

Infine, per il canone concordato è fondamentale verificare l’accordo territoriale vigente, poiché è proprio quest’ultimo che stabilisce i criteri per determinare il canone applicabile.

Una valutazione preventiva, che tenga conto non solo dell'importo del canone ma anche del trattamento fiscale complessivo, resta il modo più corretto per orientare la scelta.