Affitti brevi in condominio: quando il regolamento non basta (e il giudizio va instaurato contro tutti i proprietari)

A cura dell’Avv. Andrea Festa

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026, è intervenuta su un tema ormai ricorrente nella prassi condominiale: la presenza di immobili destinati ai c.d. affitti brevi e la possibilità di vietarne e/o limitarne l’uso in sede di regolamento.

La vicenda origina all’interno di un condominio il cui regolamento vietava la destinazione degli appartamenti ad albergo, pensione o affittacamere e, più in generale, a ogni uso idoneo a ledere il decoro o arrecare danno allo stabile. Alcuni proprietari (e una società utilizzatrice in leasing) avevano avviato attività di locazione breve a fini turistici. Il condominio agiva in giudizio per ottenere la cessazione dell’attività.

Il punto giuridico: la clausola regolamentare comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive può essere ricondotta nella categoria delle servitù atipiche

La conseguenza di tale orientamento giurisprudenziale è che, ai fini della opponibilità della stessa ai terzi acquirenti, occorre trascrivere il relativo “peso” nei registri immobiliari (trascrizione non eseguita nel caso di specie).

Ulteriore conseguenza giuridica rilevante: L'azione diretta a curare l'osservanza del regolamento e a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine)

In altri termini, il giudizio ex art. 1079 c.c. deve coinvolgere tutti i soggetti titolari del diritto reale sull’unità interessata.

Il problema processuale: il litisconsorzio necessario

Nel caso concreto, gli immobili erano concessi in leasing. Il condominio aveva convenuto in giudizio l’utilizzatore e non anche le società proprietarie concedenti.

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso: quando si discute dell’esistenza e opponibilità di una clausola regolamentare che limita la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, il proprietario è litisconsorte necessario (richiamando un precedente sul punto, Cass. Civ. Sez. II, n. 4920 dell’8.03.2006).

L’assenza in giudizio del titolare del diritto reale è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo al fine di privare la pronuncia e la sottesa tutela dell’utilità connessa all’azione proposta.

Per l’amministratore questo si traduce in un’attività concreta: prima di intraprendere un’azione legale a tutela del regolamento nelle ipotesi di immobili destinati a c.d. affitti brevi o usi ritenuti vietati, occorre verificare la natura del regolamento, la trascrizione e la titolarità effettiva del bene immobile, anche in presenza di leasing o altri schemi contrattuali.

Opponibilità e trascrizione del regolamento

La sentenza richiama inoltre il tema dell’opponibilità ai terzi.

Se il regolamento condominiale convenzionale contiene limiti alla destinazione delle unità di proprietà esclusiva (divieti di uso alberghiero, turistico, ecc.), la loro efficacia verso i successivi acquirenti presuppone:

• la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari, oppure

• un richiamo espresso e specifico nei singoli atti di acquisto.

In mancanza, il limite può risultare non opponibile al nuovo proprietario, con conseguenze evidenti in caso di contenzioso.

Indicazioni operative per l’amministratore

Alla luce dell’ordinanza:

1. Verificare la natura del regolamento (assembleare o contrattuale).

2. In presenza di limiti alla destinazione d’uso delle singole unità di proprietà esclusiva, verificare trascrizione e richiamo in atti.

3. Prima di agire, appurare la titolarità reale dell’immobile (proprietà, leasing, usufrutto).

4. In caso di azione giudiziale, citare in giudizio tutti i soggetti che hanno un diritto reale sull’unità, per evitare pregiudizievoli processuali (oltre che costi e tempi).

La pronuncia conferma che il tema dei c.d. “affitti brevi” non è solo una questione di opportunità economico-finanziaria rimessa all’arbitrio dei proprietari esclusivi, ma sovente, come nel caso di specie, involge diversi aspetti tra cui diritti reali, registri immobiliari e corretta impostazione dell’eventuale contenzioso.

Un’azione tecnicamente mal impostata può essere neutralizzata prima ancora di entrare nel merito.