Compensazione in condominio: si può bloccare il pagamento delle spese per danni subiti?

Un condomino può rifiutarsi di pagare le spese condominiali se ritiene di avere un credito per danni da infiltrazioni?

La risposta è no, almeno finché quel credito non sia stato giudizialmente accertato.Lo ha ribadito il Tribunale di Brescia con la sentenza n. 51/2025, chiarendo i limiti entro cui può operare la compensazione tra debiti e crediti all’interno della gestione condominiale.

Il caso: danni da infiltrazioni e opposizione a decreto ingiuntivo

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo emesso per il mancato pagamento delle spese condominiali, sostenendo di avere un credito risarcitorio verso il condominio per danni subiti all’interno del proprio appartamento (infiltrazioni d’acqua). Secondo il suo legale, tale credito avrebbe potuto essere opposto in compensazione.

Tuttavia, il Tribunale ha respinto l’eccezione, chiarendo che:

“La compensazione può operare solo se entrambi i crediti – quello del condominio e quello del singolo – sono certi, liquidi ed esigibili. Il credito risarcitorio per i danni, invece, non lo è fino a quando non viene accertato con sentenza o riconosciuto formalmente dal condominio”.

Cosa devono sapere i condomini e gli amministratori

1. Le delibere assembleari sono sufficienti per ottenere un decreto ingiuntivoSe l’assemblea approva la ripartizione delle spese, il condominio ha un credito certo, che può essere immediatamente fatto valere anche con decreto ingiuntivo.

2. Nessuna sospensione automatica per danni non accertatiUn condomino che subisce un danno (es. infiltrazioni da parti comuni) non può decidere autonomamente di “bloccare” i pagamenti, demandando al Tribunale la quantificazione dei danni. Deve comunque pagare la propria quota, potendo poi agire separatamente in giudizio per ottenere il risarcimento.

3. L’amministratore non può riconoscere crediti unilateralmenteIl bilancio condominiale e le operazioni contabili non possono tenere conto delle contestazioni individuali non ancora accertate. Accettare la compensazione senza una sentenza o delibera esplicita sarebbe contrario alla legge e agli interessi del condominio.

Prevenire contenziosi, tutelare l’equilibrio condominiale

La sentenza offre un principio importante per la gestione ordinata delle finanze condominiali: la disciplina delle spese non può essere messa in discussione da contestazioni unilaterali. Se esiste un danno, il condomino ha tutti gli strumenti per tutelarsi, ma senza sospendere il proprio obbligo contributivo.

Lo Studio Legale Santoro assiste amministratori e privati nella gestione di opposizioni a decreti ingiuntivi, nei contenziosi per danni alle parti comuni e private e nella redazione di regolamenti che prevengano conflitti futuri.