Lastrico solare e condominio: quando non è parte comune

A cura di Avv. Andrea Festa

La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 9465/2026  interviene su un tema di particolare rilievo nella gestione dei condomìni complessi, chiarendo i presupposti per la qualificazione di un bene come parte comune.

La vicenda trae origine da un contenzioso sviluppatosi all’interno di un condominio orizzontale composto da più edifici autonomi, nel quale si discuteva della natura giuridica di un lastrico solare avente funzione di copertura di una sola unità immobiliare. I giudici di merito avevano ritenuto sussistente la condominialità del bene, valorizzando una clausola regolamentare che includeva genericamente i “tetti” tra le parti comuni.

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha adottato un approccio più rigoroso, riportando l’analisi nell’alveo dei principi consolidati in materia.

Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 1117 c.c., che individua le parti comuni dell’edificio sulla base di una presunzione legale fondata sulla destinazione funzionale del bene. Tale presunzione, tuttavia, non opera in modo indiscriminato, ma richiede che il bene sia oggettivamente destinato al servizio o al godimento collettivo.

Nel caso di specie, il lastrico solare assolveva unicamente alla funzione di copertura di una singola unità immobiliare. In assenza di una relazione funzionale con le altre porzioni del complesso, la Corte ha escluso che possa operare la presunzione di condominialità, evidenziando come difetti quel nesso strutturale e funzionale che giustifica la contitolarità necessaria.

Particolarmente significativo è il passaggio in cui la Corte affronta il tema del regolamento condominiale. Viene chiarito che il mero richiamo, contenuto in un regolamento contrattuale, a categorie generiche di beni – come l’espressione “tetti” – non è sufficiente a fondare la comproprietà su beni che, per loro natura, non rientrano tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c.

L’attribuzione della comunione richiede, infatti, un titolo idoneo sotto il profilo formale e sostanziale. Ciò implica che la volontà di costituire una contitolarità debba risultare in modo chiaro, specifico e inequivoco, attraverso un atto scritto che individui puntualmente il bene e la relativa estensione della proprietà. In mancanza di tali elementi, non è consentito supplire mediante interpretazioni estensive o analogiche del regolamento.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento ormai consolidato, secondo cui la comunione volontaria di beni immobili non può essere desunta da clausole generiche o da rinvii indeterminati, ma richiede una manifestazione espressa del consenso dei condomini, idonea a produrre effetti traslativi.

Le implicazioni operative per gli amministratori sono evidenti.

La qualificazione di un bene come comune non può essere il risultato di una lettura semplificata del regolamento, ma deve poggiare su un’analisi congiunta della funzione del bene e del titolo di provenienza. In particolare, nei condomìni orizzontali o complessi, tale verifica assume un rilievo centrale, in quanto la struttura stessa dell’edificio può escludere, in concreto, la sussistenza dei presupposti della comunione.

Una errata qualificazione espone a conseguenze rilevanti sotto il profilo gestionale: dalla non corretta ripartizione delle spese, alla possibile impugnazione delle delibere assembleari, fino all’insorgere di contenziosi tra condomini.

La decisione in esame ribadisce, in definitiva, un principio di fondo: la natura comune di un bene non può essere affermata in via automatica, ma deve essere verificata alla luce della sua funzione e del titolo che ne disciplina la proprietà.

In questo contesto, l’attività dell’amministratore richiede un approccio sempre più attento e tecnico, orientato non solo alla gestione, ma anche alla prevenzione delle controversie attraverso una corretta qualificazione giuridica dei beni condominiali.

Lo Studio assiste amministratori e condomìni nella lettura dei titoli e nella gestione delle problematiche connesse alla proprietà delle parti comuni, con l’obiettivo di ridurre il rischio di contenzioso e garantire una gestione conforme al quadro normativo.