Locazione turistica nei condomini

A cura dell'Avv. Andrea Festa

Sempre più spesso i regolamenti condominiali introducono limitazioni all’esercizio dell’attività ricettiva all’interno delle unità immobiliari comprese nel condominio.

Ma cosa accade quando l’immobile non è destinato ad un’attività ricettiva bensì ad una locazione turistica?

La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026, ha distinto la locazione turistica dall’attività ricettiva/alberghiera, rilevando come, nel caso di specie, il regolamento condominiale vietasse espressamente solo quest’ultima. 

Il caso

Un condominio milanese conveniva in giudizio il proprietario di un’unità immobiliare, al fine di far accertare nei suoi confronti la violazione dell’art. 5 del regolamento condominiale in ragione della presunta attività di bed and breakfast ivi esercitata.

Il menzionato art. 5 prevedeva infatti, il divieto di trasformare gli appartamenti in strutture ricettive, quali "affittacamere, locanda, pensione o albergo" e, più in generale, di svolgere qualsiasi attività comportante un "afflusso eccessivo di estranei" o idonea a "turbare la tranquillità dei condomini".

Il convenuto contestava la ricostruzione, sostenendo di svolgere esclusivamente locazioni turistiche ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017, trattandosi di contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, senza alcun servizio accessorio aggiuntivo (né prima colazione, né cambio biancheria giornaliero, né pulizie periodiche, né altri servizi tipici delle strutture ricettive).

Il Tribunale di Milano con sentenza n. 4233/2025 rigettava la domanda del condominio, che proponeva appello, sostenendo che:

●      la residenza anagrafica del proprietario nell'immobile fosse elemento decisivo per qualificare l'attività come affittacamere;

●      l'elenco delle attività vietate dal regolamento dovesse essere interpretato estensivamente, ricomprendendo anche le locazioni brevi sistematiche, considerate "para-alberghiere" per il continuo avvicendamento di persone estranee.

La Corte d'Appello di Milano rigettava anche il gravame, confermando la pronuncia di primo grado.

La distinzione fondamentale: locazione turistica vs. attività ricettiva

Il punto focale è la corretta qualificazione giuridica dell'attività svolta.

La locazione turistica (art. 4 D.L. n. 50/2017; art. 53 Codice del Turismo) è un contratto regolato dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione nonché dalla disciplina della legge sulle locazioni abitative ove compatibile (L. n. 431/1998) e ha le seguenti caratteristiche:

• una durata non superiore a 30 giorni;

• è stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa;

• è privo di servizi accessori tipici delle strutture ricettive.

L'attività di affittacamere o B&B, invece, richiede tassativamente:

• la prestazione di servizi accessori quali, a titolo esemplificativo, il riassetto dei locali, il cambio sistematico della biancheria, la somministrazione di colazione o pasti;

• un'organizzazione anche minima di tipo imprenditoriale;

• l'apertura al pubblico con offerta di ospitalità.

I principi affermati dalla Corte d'Appello di Milano

1. I divieti regolamentari non sono suscettibili di interpretazione estensiva

Le clausole dei regolamenti condominiali che incidono sul diritto di proprietà del singolo condomino e che costituiscono limitazioni al diritto dominicale devono essere interpretate in modo rigoroso e restrittivo. Ogni limite deve risultare quanto più possibile esplicito (Cass. civ. Sez. II, n. 6769/2018).

Pertanto, un divieto generico riferito ad "affittacamere, locanda, pensione o albergo", come quello contemplato dall’art. 5 del menzionato regolamento condominiale, non può essere esteso, per via interpretativa, fino a ricomprendere la locazione turistica dell'intero appartamento: si tratta di fattispecie distinte, che restano estranee all'ambito oggettivo del divieto.

2. La residenza anagrafica del proprietario è irrilevante

La tesi del condominio secondo cui la residenza anagrafica nell'immobile qualificherebbe l'attività come affittacamere secondo i giudici di merito non rileva. Ciò che è dirimente è la natura effettiva dell'attività svolta e la presenza o meno di servizi accessori tipici dell'ospitalità.

3. L'onere della prova grava sul condominio:

Chi contesta lo svolgimento di attività ricettiva o locazione turistica è tenuto a provare che  integra effettivamente un'ipotesi vietata dal regolamento. Nel caso di specie, il condominio ha soltanto riprodotto il testo del regolamento, senza fornire alcuna prova:

●      dell'effettivo svolgimento di attività di B&B o affittacamere;

●      dei pretesi disagi derivanti dalla presenza degli ospiti;

●      del mancato rispetto delle regole condominiali (raccolta differenziata, orari, ecc.).

Al contrario, il convenuto aveva documentato di svolgere esclusivamente locazioni turistiche, comunicando regolarmente l'avvio dell'attività al Comune competente.

4. Le locazioni turistiche non sono intrinsecamente più moleste delle locazioni ordinarie

La Corte d’Appello ha chiarito che l'assunto secondo cui gli affitti brevi sarebbero necessariamente più disturbanti per la vita condominiale rispetto alle locazioni tradizionali è una "mera petizione di principio". I disagi devono essere provati in concreto; non possono essere presunti per il solo fatto che l'appartamento sia destinato a locazioni di breve durata.

Implicazioni operative

La sentenza offre indicazioni concrete sia ai proprietari che agli amministratori di condominio.

Per i proprietari che svolgono locazioni turistiche:

• È opportuno verificare preliminarmente la presenza di limitazioni e/o divieti previsti dal regolamento condominiale all’eventuale esercizio di un’attività ricettiva o di locazione turistica.

• È opportuno documentare con precisione l'attività svolta per poter resistere a eventuali contestazioni.

• Le clausole contrattuali che impongono ai conduttori il pagamento di un "canone di locazione", e non di un "corrispettivo per servizi", presumono la natura locatizia e non ricettiva dell'attività.

Conclusioni

I regolamenti condominiali possono limitare la locazione turistica, ma solo con clausole chiare, specifiche e non suscettibili di interpretazione analogica.

Per chi gestisce immobili in condominio o per chi amministra un edificio con locazioni brevi, la verifica preventiva del testo del regolamento e la corretta impostazione documentale dell'attività restano la forma di prevenzione del contenzioso più efficace.