Affitti brevi in condominio: cosa può (realmente) fare un condòmino?

“Da quando l’appartamento accanto è stato messo su Airbnb, sembra di vivere accanto a una reception. Posso fare qualcosa?”

Una domanda che, negli ultimi anni, è diventata sempre più frequente tra condòmini e amministratori di condominio, specie nelle città turistiche o nei centri storici.

Ma cosa dice davvero la legge?

Facciamo chiarezza.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi, o locazioni turistiche, sono contratti di durata non superiore ai 30 giorni, rivolti ad uso abitativo senza servizi aggiuntivi (come colazione, pulizie, reception).

Non si tratta di attività alberghiera.

Non richiedono licenze, autorizzazioni comunali o l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Il regolamento condominiale può vietarli?

In generale no.

Ma esiste un'eccezione importante: il regolamento contrattuale (cioè redatto dal costruttore o approvato all’unanimità da tutti i condòmini) può vietare determinate attività, se il divieto è espresso in modo chiaro e specifico.

Attenzione: un generico divieto di "attività ricettiva" o "B&B" non basta.

Per escludere gli affitti brevi serve una clausola che citi esplicitamente la locazione breve o turistica.

Obblighi del proprietario che affitta

Anche se l’attività è lecita, chi affitta è tenuto a:

• Rispettare e far rispettare il regolamento condominiale (soprattutto per rumori, pulizia, uso degli spazi comuni);

• Registrare gli ospiti sul portale della Questura (“Alloggiati Web”) per motivi di sicurezza;

• Indicare il CIN (Codice Identificativo Nazionale) in ogni annuncio (obbligatorio dal 2024).

Se gli ospiti disturbano?

Se l’appartamento viene locato a soggetti che generano rumori molesti, causano danni o compromettono la quiete e la sicurezza del condominio, il singolo condòmino può agire legalmente, richiedendo la cessazione del comportamento illecito o il rispetto del regolamento (art. 844 c.c., disturbo della quiete pubblica; art. 70 disp. att. c.c., sanzioni condominiali).

Per informazioni o richieste di parere legale: segreteria@studioavvocatosantoro.it