Locazione del terrazzo condominiale: quando serve l’unanimità?

Il terrazzo condominiale può essere concesso in locazione a un terzo o a un singolo condomino? E, soprattutto, è sufficiente una delibera a maggioranza per autorizzare questo uso?

La recente sentenza del Tribunale di Roma, Sez. V, del 23 settembre 2025, n. 12930 risponde a queste domande chiarendo i limiti giuridici all’uso indiretto delle parti comuni, come appunto un terrazzo, attraverso contratti di locazione.

Il principio giuridico

Secondo il Tribunale di Roma, la locazione di una parte comune può essere deliberata a maggioranza solo se non è possibile un utilizzo diretto e paritario da parte di tutti i condòmini, nel rispetto delle loro quote millesimali.

Ciò vale anche nel caso in cui l’uso diretto possa avvenire in turnazione o con frazionamento, o ancora se il regolamento condominiale consente un uso esclusivo previa prenotazione e pagamento di un contributo.

In altre parole, non è sufficiente la maggioranza per “privatizzare” l’uso di un bene comune come il terrazzo se tutti i condòmini hanno potenzialmente diritto a beneficiarne, anche in modo organizzato e alternato.

Il caso concreto

Nel caso deciso, l’assemblea aveva deliberato (con il solo voto contrario della condomina poi attrice) la concessione in locazione annuale del terrazzo comune a un singolo condomino, nonostante:

• Il regolamento condominiale prevedesse la possibilità di uso esclusivo da parte di tutti i condòmini, previa prenotazione e pagamento di un contributo;

• Non risultassero impedimenti tecnici o pratici all’uso turnario o frazionato del terrazzo.

Il Tribunale ha quindi annullato le delibere assembleari, ritenendole lesive del diritto di ciascun condomino all’uso del bene comune.

Indicazioni operative per amministratori e condòmini

Se sei amministratore di condominio, verifica:

• Cosa dice il regolamento contrattuale sulle parti comuni (è vincolante).

• Se l’uso esclusivo è previsto per turni o prenotazioni, non si può derogare a favore di un solo condomino con una semplice maggioranza.

Se sei condomino, ricorda:

• Hai diritto a fruire del terrazzo in base alla tua quota, anche in modo turnario.

• Puoi impugnare la delibera se ti esclude da questo diritto senza una base unanime.

Nel nostro Studio assistiamo regolarmente condòmini e amministratori nella corretta interpretazione e applicazione delle regole sull’uso delle parti comuni. La locazione di aree come il terrazzo condominiale deve essere gestita con attenzione giuridica, per evitare impugnazioni e conflitti.

Riferimenti: Trib. Roma, Sez. V, 23 settembre 2025, n. 12930Guida al diritto, n. 39/2025Regolamento condominiale contrattuale e art. 1102 c.c.